Simone
一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)基本思路 假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发拍稿土地价值的评估。适用范围 待开发土地的评估将生地开发成熟地的土地评估待拆迁改造的再开发房地产的评估基本公式 地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（ ）。A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地答案：ACD 二、操作步骤调查房地产的基本情况（限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况）确定被估并漏房地产的最佳开发利用方式预测房地产售价 1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。2.对于出租的房地产，如写字楼等――收益法(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。估算各项成本费用 1、估算开发建筑成本费用―建筑费2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计3、确定开发建设工期，估算预付资本利息 (1)利息的计算采用复利(2)预付地价款的利息 已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】(3)建筑开发费和专业费的利息 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入; ②期初一次性投入：全期计息; ③均匀投入：计息期为开发期的一半; ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间; ⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算确定开发商的合理利润 投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。估算待估对象价值例题：土地使用权评估的假设开发法中，计算利润是基础是（ ）A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息D.地价+专业费+建筑费 答案是：D例题：用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按（ ）计算。A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期D.空置期的一半 答案是：A例题：应用假设开发评估地价时，从房屋预售价格中应扣除的费用项目有（ ）。A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息 答案：B、C、D、E例题：被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。⑵大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。⑶专业费用为建筑费用的10%。⑷预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层（即写字楼部分的1-3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平方米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。⑸管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建绝贺烂筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。⑺房地产综合资本化率为8%。 ⑻每年按365天考虑。⑼本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。解析：1-2层建筑面积：3000*2=6000（平方米） 3-5层建筑面积：1900*3=5700（平方米）6层以上建筑面积：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（万元）年总费用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 年利润=1983.48（万元） 大厦价值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（万元） 建筑费用=3000*2.5=7500（万元） 7500*10%=750万元开发商利润=（7500+750+500+地价）*25% 地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。 地价利息=地价*【（1+5%）3-1】=0.1576*地价土地开发费利息=500*【（1+5%）2.5-1】=64.86建筑及专业费用利息=（7500+750）*0.6*【（1+5%）1.5-1】+（7500+750）*0.4*【（1+5%）0.5-1】=375.85+81.50=457.35总利息=0.1576*地价+64.86+457.35=0.1576*地价+522.2 地价=预期楼价-土地开发费用-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 地价=23355.83―500-7500-750-（0.1567*地价+522.2）-（2187.5+0.25*地价）1.4067*地价=11896.13 地价=8451.36例题：有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用年限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费为建筑费用的1.5%，保险费为建筑费的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。要求：试评估该宗地地价。解析：采用假设开发法（1）年总收益=2*365*1000*5=3650000（元）（2）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金 =3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5% =1009250（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750（4）房地产总价=2640750*（P/A,7%，48）=36258750（5）建筑费及转业费=3500*5000*（1+10%）=1925000（6）利息=地价*【（1+6%）2-1】+1925000*【（1+6%）-1】 =0.1236地价+1155000（7）开发商利润=（地价+1925000）*0.2=0.2*地价+3850000（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 =9069016请在此输入您的回答，每一次专业解答都将打造您的权威形象
